Vážení vlastníci,
Dne 15.1.2018 byl mnoha vlastníkům rozeslán email bývalou členkou výboru Danielou Ekendahl, jehož plné znění je na konci tohoto emailu.
Jelikož obsahuje mnoho nepravdivých a nepodložených informací vytržených z kontextu, považujeme za nutné se k podstatným bodům vyjádřit.
A. Rekonstrukce střechy
Dne 4.1.2018 byl předmět Díla (staveniště střechy) formálně předán Zhotoviteli, firmě ProUrban. Od tohoto dne je Zhotovitel plně zodpovědný za probíhající stavební práce v plném rozsahu vč. jakýkoliv škod, a to až do doby převzetí hotového Díla. Výbor prostřednictvím TDS provádí pravidelné kontrolní dny stavby.
Kontrolní dny stavby probíhají každou středu od 14:00 v místnosti archivu SVJ v 1.PP garáží proti vjezdu. Kterýkoliv vlastník se může zúčastnit.
B. Žádný úvěr
Výbor nikdy o žádný úvěr nežádal a s žádnou institucí o něm ani ústně nejednal, ani nemá nic takového v plánu. Navíc výbor nic takového bez souhlasu Shromáždění ani udělat nemůže.
C. Energetické úspory
Výbor doposud nezahájil a ani nezahájí výběrové řízení na zpracovatele studie ,,Energetických úspor”, schválené Shromážděním.
Důvody jsou nižší priorita této akce a nedostatek odborných projektantů, ze kterých by bylo možné vybírat. Bližší informace budou prezentovány na Shromáždění.
D. Hospodaření a kontrola
Kompletní účetnictví SVJ je vedeno a uloženo u správní firmy J.N.Nova, která zároveň poskytuje odborné poradenství a u které je všem vlastníkům k dispozici k nahlédnutí a ke kontrole. Pokud jde o navýšení fondu oprav, tato problematika byla výborem předložena Shromáždění vlastníků na posledním shromáždění v červnu 2017. Pouze Shromáždění vlastníků má právo o způsobu navýšení fondu oprav rozhodnout.
E. Shromáždění
Letošní Shromáždění je plánováno na obvyklý termín, tj. ideálně první polovina června. Návrhy na zařazení bodů na program je možné zasílat na výbor nebo správní firmu do 15.5.2018, kdy budou rozesílány pozvánky.
Výbor SVJ
Společenství vlastníků pro dům č.p. 3250, Praha 10, Záběhlice
Twitter: @NZMA3250
Znění emailu vlastníkům Daniely Ekendahl:
Sent: Mon, Jan 15, 2018 at 10:40
Subject: Situace v SVJ Mikanova, Mattioliho
Vážení vlastníci bytů v domě 3250 v ulicích Mikanova a Mattioliho,
na loňském shromáždění vlastníků SVJ jsem byla Vámi zvolena do Výboru. Důvody mého zájmu o vstup do Výboru spočívaly zejména v pochybnostech o fungování našeho SVJ, pochybnostech o tzv. „projektech“ a „studiích“ a obavách o ekonomickou situaci. Bohužel tyto mé obavy a pochybnosti se ukázaly být důvodné. Situace a komunikace ve Výboru byla navíc taková, že mě již začátkem října 2017 vedla k odstoupení z Výboru (s účinností o 2 měsíce později). Tímto dopisem bych Vás ráda informovala o svých zjištěních a hlavních důvodech, které mě vedly k odstoupení.
1/ Ekonomická situace
Ke dni 31.12.2016 byl stav fondu oprav 4 335 158 Kč, tj. průměrně 23 820 Kč na jeden byt po přibližně 10 letech existence našeho SVJ. To je velmi nízká částka vzhledem k tomu, že jde o relativně nový dům, kde za těch 10 let neproběhly žádné náročné rekonstrukce. Fond oprav v letech 2013 až 2016 stagnoval, k 31.12.2013 tam bylo 4 067 402 Kč.
Na schůzi Shromáždění dne 20.6.2017 bylo odsouhlaseno zvýšení plateb do fondu oprav, které bylo zdůvodněno nutností opravy střech. Pro účely opravy střech schválilo Shromáždění částku 3 000 000 Kč. V roce 2018 tedy pochopitelně nastane velký propad ve financích SVJ.
Za této finančně nepříznivé situace jsou však již delší dobu prováděny nebo plánovány různé „studie, resp. projekty“ se záměrem následné realizace investic v řádu několika milionů Kč, jejichž přínos je ve skutečnosti velmi pochybný.
2/ „Studie“ a „projekty“
V roce 2015 byl předložen vlastníkům ke schválení bod PROVEDENÍ STUDIE A PROJEKTU ELEKTROVOLTAIKY. Jednalo se o studii/projekt na instalaci solárních panelů na střechy. Po diskuzi nebyl tento bod schválen. Výbor pohotově navrhl jinou, avšak obecnější variantu na téma energetických úspor, a to vypracování energetického posudku budovy. Tato varianta již následně hlasováním přijata byla. Přitom tzv. průkaz energetické náročnosti budovy (dle Vyhl. 78/2013 Sb) byl vypracován už v roce 2014 s výsledkem C, tj. úsporná budova.
V roce 2016 se o tomto bodu na Shromáždění nehovořilo, hlavní propagátor solárních panelů – člen výboru - pan Prosa nebyl přítomen.
Začátkem roku 2017 se objevila „Revitalizační energeticko-ekonomická studie technických systémů budovy“, která řešila otázky přínosu náhrady stávajících světelných zdrojů za LED a instalace fotovoltaické elektrárny (FVE). Studie byla vypracovaná pod hlavičkou firmy Dekprojekt, přičemž se na ní přímo podílel pan Prosa. Dekprojekt je firma, která provedla odborné posouzení stavu střech domu a vypracovala projektovou dokumentaci na opravu střech. Ve studii navržená varianta FVE (solární panely na střeše/provozních terasách bez akumulátorů) je ve studii přikrášlená. Ve výpočtech ekonomické návratnosti, která je tam uváděna jako 15 let, vůbec nebyla zohledněna omezená životnost hlavních komponent (záruka 2 až 10 let), nepočítalo se s náklady na údržbu, opravy a revize. Pak by se totiž ekonomická návratnost posunula ještě o několik let. Na existenci této studie, která stála 21 175 Kč, nebyli vlastníci na schůzi konané v červnu 2017 upozorněni (studie však byla dohledatelná na www.nzma.cz). Další náklady na realizaci studie vykazovala i firma Eurobau, se kterou Výbor uzavřel obecnou příkazní smlouvu pro investorskou, inženýrskou a poradenskou činnost v červnu 2016 v souvislosti se zamýšlenou opravou střechy.
Na shromáždění v roce 2017 byl předložen vlastníkům ke hlasování bod SCHVÁLENÍ ZPRACOVÁNÍ PROVÁDĚCÍ DOKUMENTACE ÚPRAV A ROZŠÍŘENÍ ELEKTROINSTALACE. Následovala diskuze, řada vlastníků nevěděla, co si má vlastně pod rozšířením elektroinstalace představit. Výbor se vymluvil na neúmyslně nevhodné pojmenování bodu a opět nás ujišťoval, že se jedná o prozkoumání různých možností úspor, případně i možnost dobíjení elektrokol v garáži, tedy nejen o zaměření výhradně na fotovoltaiku, u které byla mimochodem zmiňována neuvěřitelná návratnost 3-4 roky, přičemž obavy/pochybnosti některých vlastníků byly bagatelizovány. Při hlasování se pak následně defakto opakovala situace z roku 2015, tentokrát jsme však s důvěrou ve výbor odhlasovali blíže nespecifikovaný projekt na snížení energetické náročnosti budovy za 100 tis. Kč. Udělali jsme chybu, že jsme opakovaně vůbec připustili hlasovat o něčem, k čemu nám výbor předem (ještě před schůzí) neposkytl podrobné údaje, které bychom si mohli pročíst, případně s někým konzultovat.
Koncem června 2017 krátce po mém zvolení do Výboru jsem zjistila, že záměrem je skutečně především příprava na instalaci fotovoltaické elektrárny (FVE). Již na první schůzce výboru dne 26.6.2017 jsem se snažila s ostatními vést na toto téma diskuzi v naivní naději, že by mohli ještě přehodnotit jak tento projekt za 100 tis. Kč, tak i následný plán na realizaci FVE. Předtím jsem si od odborníků zjistila, že FVE s akumulátory (varianta bez akumulátorů nedává u bytového domu smysl) je investice za několik milionů Kč, přičemž její reálná ekonomická návratnost za současných podmínek (i s využitím dotace) je prakticky v nedohlednu, tj. na hranici nebo dokonce až za hranicí životnosti zařízení (cca 25 – 30 let). Ve výboru jsem však narazila. Bylo zcela zřejmé, že nejsem vítána.
Na další schůzce Výboru dne 9.8.2017 při diskuzi týkající se zadání té „energetické studie“ jsem požadovala, aby bylo alespoň provedeno řádné výběrové řízení na dodavatele té studie. Přítomní (Macek, Prosa, Šípek - revizor) s tím nemohli nesouhlasit. Pan Prosa však následně ve snaze odvrátit toto usnesení přiznal, že už to má vlastně připraveno. Po mém dotazu, na co je tedy těch 100 tis. Kč, došlo k velkému vyhrocení. Diskuze se z velké části redukovala na snůšku invektiv vůči mně. Ostatní přihlíželi. Následně jsem byla poučena, že nejde jen o projekt na FVE, ale i o projekt na instalaci dobíjecích stanic na elektromobily v garáži. Pánové otevřeně mluvili o záměru jít následně do bankovního úvěru až do výše 10 mil. Kč s tím, že si to prý můžeme dovolit. Vím, že mohou všechno popřít, ale přesto uvádím tyto skutečnosti proto, abyste znali pozadí těch studií a projektů.
Případná realizace takovýchto nepotřebných investic na úvěr je pochopitelně velmi riziková záležitost, která z nás všech udělá dlužníky a sníží tržní cenu našich bytů. Splácením úvěru bychom se připravovali o peníze, které budeme nutně potřebovat na budoucí rekonstrukce domu. Zadlužení by bylo samozřejmě možné jen tehdy, pokud by to Shromáždění odsouhlasilo. Po předchozích zkušenostech se však obávám, aby Shromáždění ve slepé důvěře zase neodsouhlasilo něco na základě nějakých neurčitých, nepodložených nebo překroucených informací.
Spolupráce mezi mnou a zbytkem Výboru nefungovala dobře. Měla jsem také výhrady a připomínky ve věci realizace opravy střechy a dalších záležitostech. S některými rozhodnutími a praktikami jsem se nemohla ztotožnit a docházelo ke střetům a napětí. Hodně mě to psychicky ničilo a věděla jsem, že to dlouhodobě nedokážu snášet. Další setrvávání ve Výboru pro mě nebylo možné. Dne 6.10.2017 jsem oznámila dopisem mé odstoupení z funkce člena výboru.
Po svých zkušenostech se domnívám, že tento výbor pro nás představuje velké riziko. Vadí mi, aby se někdo při správě našeho majetku podnikatelsky seberealizoval, obelhával nás, přičemž náklady a rizika neseme my vlastníci. Tento výbor rozhodně není vůči vlastníkům loajální, minimálně ne k těm, kteří se přiklánějí ke konzervativnímu přístupu ve správě domu, založeném zejména na pečlivém hospodaření a průběžném navyšování fondu oprav s cílem vyhnout se bankovním úvěrům v budoucnosti, až budou potřeba finance na další rozsáhlejší rekonstrukce domu. Řešení je v tom, že Shromáždění vlastníků může současný Výbor odvolat a zvolit nový. Postup vyplývá ze Stanov. Další věcí, která rozhodně stojí za úvahu je znovu ustanovit a posílit kontrolní komisi, jejíž institut jsme bohužel při revizi Stanov v roce 2014 na návrh výboru zrušili. Místo toho byla ustanovena funkce Revizora. Díky tomu, že o sobě většinou vzájemně nic nevíme, snadno projde, že Revizorem je zvolen kamarád Výboru. Máme možnost s tím něco dělat za předpokladu, že se mezi Vámi najdou lidé, kteří budou ochotni se práce ujmout. Chtěla bych Vás tímto vyzvat k iniciativě.
Tento dopis jsem Vám původně chtěla poslat až po opravě střechy, aby se mi výbor nemstil. Díky opravě střechy jsem totiž s rodinou ve zranitelném postavení a bála jsem se, že stavba bude vůči nám probíhat maximálně bezohledně. Bydlíme totiž pod jednou ze severních střech. K incidentu však už došlo. Na tuto střechu a i vedlejší severní střechu byla navršena část stavebního materiálu, který se následně využije pro opravu sousední západní, resp. východní, střechy. Stavební materiál byl naskladněn v hromadách o hmotnosti 600 kg (údaj o hmotnosti mám od pracovníka stavební firmy). Kvůli zátěži krovů střechy začalo na několika místech stropu v našem bytě docházet k posunu sádrokartonových desek a následně prasklinám. Protože jsme se cítili ohroženi, obrátila jsem se na hasiče. Po prozkoumání situace na místě konstatovali, že se vůbec nediví našim obavám. Vylezli na střechu, kde zastihli pracovníky stavební firmy. Poučili je, jak správně rozložit materiál po střeše. Upozornili nás následně na další možná rizika a doporučili, abychom informovali stavební úřad, což jsme učinili.
S pozdravem
Ing. Daniela Ekendahl
